Immobilien-Spekulation

Aktuelle Immobilienblasen-Messverfahren beobachten die Entwicklung von Immobilienkaufpreisen und Mietzinsen, da Mieten nach der Methode des Ertragswertverfahrens die Kaufpreise amortisieren sollen. Alternativ werden auch untergeordnete Aspekte beobachtet, die die Mieten beeinflussen können, wie z. B. die Zuwanderung in Städte und Regionen, oder die Kaufkraft. Geldinstitute beobachten ergänzend die Kreditausweitung zur Finanzierung von Immobilienerwerbsvorhaben und entscheiden, ob sie mehr oder weniger Eigenkapital einfordern.

 

Unter dem Strich werden die Entwicklungen von Erlösen denen von Kaufpreisen gegenübergestellt, was m. E. nicht weit genug geht. Denn die Ankaufrendite als Verhältniszahl aus Miete und Kaufpreis scheint auch nicht die geeignete Kennzahl zu sein, die die Rendite des Kapitalanlegers zeigt (wenngleich häufig in der Praxis angewendet).

 

Ein von mir neu entwickeltes hedonisches Messverfahren sieht daher vor, zwei Entwicklungen zu beobachten, die:

 

1.  der Kaufpreise

     und die

2.  der Kaufpreisänderung auf das FYT-Ergebnis (Gewinne anstelle von Erlösen).

 

Wenn sich mit geringem Kaufpreis hohe Renditeänderungen in einem zehnjährigen Investitionszeitraum abzeichnen, dann spricht das m. E. für Spekulation (Definitionsversuch "Bubble" nach Stieglitz).

 

Diese Erkenntnisse bedeuten allerdings noch nicht, dass Immobilienblasen bestehen und diese zu platzen drohen; es könnte ja auch sein, dass aufgrund der Nachfrage nach dem Investitionsgut Immobilie (ob als Konsument oder Kapitalanleger) sich eine neue besondere Art der Inflation einstellt, wie sie in Punkto Energie ebenso vorliegt.

 

Vielleicht entwickeln sich Immobilien zeitweise zu besonderen Investitionsgütern
- möglicherweise mit verzerrten Kaufpreisen aufgrund der Nachfrage ausländischer Investoren, die den deutschen Markt weniger kennen.


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