"MEHRKAPITAL bestimmt erwirtschafteten GEWINN.

GEWINN leitet sich von dem Wort RENDITE ab.
MEHRKAPITAL ist demnach die Grundlage für RENDITE."

Erste Hypothese

 

Es sollten nur solche KENNZAHLEN zur Feststellung von RENDITEN zu Rate gezogen werden, die GEWINN fokussieren.

 

 

Praxis gängige Kennzahlen

 

1  Nettoankaufrendite

 

    Diese "Renditekennzahl" in der Einheit Prozent zeigt das Verhältnis aus nachhaltigen

    Nettoerlösen zum Erwerbsaufwand.

 

    Nachhaltig bedeutet in dem Zusammenhang, dass die Nettomieterlöse mindestens drei

    Jahre generiert wurden. Diese Erlöse sind aber auch um die nicht umlagefähigen

    Mietnebenaufwendungen zu bereinigen, die der Eigentümer wegen Double- oder

    Triple-Net-Verträgen oder wegen Leerstands zu tragen hat.

 

    Der so genannte Erwerbsaufwand berücksichtigt Substanzwerte, also alle Aufwands-

    positionen, damit die Immobilie nach ordnungsgemäßer Übergabe betrieben werden

    kann. Dieser so genannte Substanzaufwand fällt in der Regel höher aus als nur der

    Objektkaufpreis.

 

    Fazit: die Größe Gewinn tritt in der Kennzahl nicht auf. Die Nettomieterlöse bzw.

    Substanzwerte sind in Wirklichkeit viel geringer bzw. höher anzusetzen, was sich

    insgesamt nachteiliger auf die Nettoankaufrendite auswirkte.

 

 

2  Interner Zinsfuß (IRR Internal Rate of Return)

 

    Der Interne Zinsfuß ist derjenige Zinssatz, bei dem der Nettobarwert der Investition null ist.

    Anders dargestellt muss die Summe der über die Laufzeit diskontierten Cashflows

    für die Zinssatzermittlung dem Kapitaleinsatz entsprechen.

 

    Fazit: dieser Renditeansatz führt einige Annahmen und Probleme mit sich. Beispielsweise

    entspricht der Wideranlagezins zu Kapitalrückflüssen in Form der Cashflows dem Internen

    Zinsfuß. Die Cashflowperioden sind unrealistisch gleich lang. Darüber hinaus

    werden aufgrund des mathematischen Näherungsverfahrens auch mal keine oder

    unrichtige Ergebnisse ausgewiesen. Richtigerweise konzentriert IRR auf Überschüsse.

 

 

3  Zuwachsrendite

 

    Diese Renditeform zeigt dem Investor auf, wie viel Mehrkapital er nach dem Kapitaleinsatz

    über die Investitionslaufzeit generiert hat. Die Zuwachsrendite betrachtet daher die

    Summe der Kapitalrückflüsse, die im besten Fall höher ausfallen als das investierte

    Kapital.

 

    Fazit: die aus dem Zuwachskapital festzustellende Rendite berechnet sich Perioden

    gleichverteilt, was unrealistisch ist. Die Kennzahl fokussiert richtigerweise Gewinnkapital.

 

 

4  Kapitaldienstdeckungsrate (DSCR Debt Service Cover Ratio)

 

    DSCR wird häufig von Banken eingesetzt. Die Kennzahl berechnet das Verhältnis aus

    Nettomieterlösen zum Kapitaldienst. Beträgt DSCR eins, dann fallen die Nettomieterlöse

    genauso hoch aus, wie Kreditzinsen und -tilgungen zu leisten sind.

 

    Fazit: die Kennzahl konzentriert sich unter anderem auf den Erlös und nicht den Gewinn.

 

 

Welcher Renditeansatz ist aussagekräftiger?

 

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